产业地产中主要有三个参与角色：政府、开发商和入驻企业。其中政府扮演的角色是政策和税收优惠的出台者，也是最终的决策者，而开发商扮演的角色是规划设计、土地开发和招商引资的实际操作者。
而入驻企业既是主动选择者，也是被动接受者，主动选择的是是否入驻，被动接受的是入驻之后的园区环境。因此政府和开发商成为了园区发展最重要的变量，他们所扮演的角色质量决定了园区的潜力与方向。
一、政府主导模式政府主导模式实际上是我国分布最广，数量最多的一类产业地产开发模式，全国大部分以城市+高新区/经开区冠名的产业园区都属于这一类。由地方政府出面，包办规划设计、土地一级开发以及招商引资，实际上就是政府代行开发商的职能，将政府和开发商的角色合二为一了。
这种模式的上限很高，由于地方政府主导的产业园区最容易解决的问题是审批、拿地与基建这些本身就是和地方政府打交道的任务，所以如果地方政府的规划、招商和运营能力比较强的话，这些园区就有着非常强大的影响力与盈利能力。包括中关村国家自主创新示范区、上海张江国家自主创新示范区、苏州工业园区、天津经济技术开发区等产业园区就是产业地产行业的典范与标杆。
但政府主导模式的下限也比较低，在规划、招商和运营的能力不那么强势的地方园区，烂尾现象就时有发生了。在我国包括市县一级的高新区和经开区数量近万，其中因为运营不力而招不到商的园区不在少数。
因此有很多地方政府选择与企业合作，自己只保留决策权、审批权与税收，将规划开发建设运营的任务交给合适的开发商打理，市场化运作。
二、开发商主导模式开发商主导模式并不是开发商全权包办，而是开发商将园区的一部分职责肩负了起来，替政府行使建设和运营等职能的同时收取一定的费用。在这种模式下，开发商的来源往往是一些大型房企。
由于房地产住宅政策愈发缩紧，市场也趋于饱和，因此很多房企开始转型或者向着多元化发展，而成本低收入高的产业地产，也成为了房企眼中一块流淌着奶与蜜的“应许之地”。
产业地产的用地性质是工业用地，通过招拍挂手段拿下的价格相对商住用地要低出很多，而拿地成本恰恰就是开发商成本的主要构成部分。因此产业地产开发商的利润空间就大了很多，即使是出租厂房或者办公楼这样资金缓慢回流的长期项目，也不会有太大的压力。
在产业园区的开发与运营中，建设者与生产者会释放大量的消费需求，这就使得商业配套与住宅配套设施在园区内成为必不可少的项目。因此开发商会选择在产业园区开发住宅与购物中心这些房企的“老本行”，从而快速回收资金甚至直接盈利。同时，土地二级开发的过程，也是土地升值的过程，对开发商而言同样有利。
企业在开发园区的时候，前期进行土地开发，中期负责建设与招商，后期运营和服务。而地方是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格质量实施监管，并设立园区管委会负责对接。
当然对于一些资质和经验都不足的企业来说，园区的萧条甚至烂尾也是不可避免的。一个成功的园区需要的是政府和开发商共同的耕耘。
三、入驻企业的角色对于入驻企业来讲，如果不是企业自建自用的产业园区，那么入驻企业在入住时是一个主动选择者，而在入驻之后就变成了一个被动接受者。这样的话，选择权就成为了入驻企业为数不多的筹码，因此选择权的行使非常重要。
而做出这个选择，首先需要考虑的是园区的产业定位是否适合自己的企业，或者上下游需求是否合适，也就是说自己的企业如果入驻园区，是否会水土不服。
其次要考虑的是园区能够提供的服务。比如税收减免政策，融资和对公服务的便利，人才吸引能力，推广宣传力度甚至物流快递等服务都会成为企业考虑的因素。
另外对于中小型企业来说，其他入驻企业的层次和规模也很重要。如果能在大型企业旁边建厂工作，中小企业就可以近距离观察到大企业的管理与运营模式，从中学习一二，吸取经验，进而获得成长。
入驻企业的需求能否被满足决定了其是否会入驻，所以园区的主导者只有从入驻企业的实际需求角度出发，来建设园区的设施与服务，才能顺利招商、成功运营。
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